Cómo vender una casa con hipoteca

A la hora de vender una casa suelen surgir muchas dudas en lo que se refiere a los trámites burocráticos, los requisitos y pasos a seguir... El caso de la hipoteca también suele ser un quebradero de cabeza para los vendedores, haciendo que se pregunten qué pasará con esa hipoteca, si tendrán que seguir pagándola o si realmente se puede vender una casa en esas condiciones. La respuesta a esta última pregunta es sí, se puede vender una casa con hipoteca y hay 3 formas de hacerlo que te explicamos a continuación:

Opción 1: cancelación de la hipoteca

Esta suele ser la fórmula a la que se recurre en la mayoría de los casos y básicamente se resume en que la hipoteca se cancela ante un notario en el momento en el que la casa o el piso se vende. Además, de esta forma, la parte compradora se cerciora de que está comprando un inmueble libre de deudas. En este procedimiento pueden darse 2 variables: que el inmueble se venda por una cantidad superior a la que queda por pagar de la hipoteca o, por el contrario, que el precio de venta sea menor a la deuda.

Cuando se cancela la hipoteca pueden suceder dos variables

Cuando el precio de la casa es superior a la hipoteca

Hay ocasiones en las que el vendedor recibe una cantidad por la venta de su piso que está por encima de la parte de la hipoteca que queda por pagar. En este caso, la hipoteca se puede cancelar directamente en el notario en el momento en el que se proceda a la firma de la escritura. Para ello, el vendedor debe presentar el Certificado de Deuda Pendiente -cuya solicitud se debe hacer ante la entidad bancaria-. Tras la comprobación por parte del notario y de un representante del banco de que efectivamente todo está en orden, la hipoteca se cancela directamente.

De esta forma, en el momento en el que el vendedor reciba el dinero de la venta por parte del comprador, podrá acudir a la entidad bancaria y liquidar la hipoteca pendiente. El resto del dinero se puede ingresar, aunque habrá que tener en cuenta posibles impuestos que se deriven de la venta del inmueble. Finalmente, una vez se haya procedido a la firma de la escritura, es la parte compradora la que debe encargarse de acudir al Registro de la Propiedad para dejar patente que se ha cancelado la deuda hipotecaria.

El comprador puede pagar parte de la deuda y el resto ingresarlo en el banco

Cuando el precio de la casa es inferior a la hipoteca

Hay ocasiones en las que, por determinadas razones, el vendedor no logra recibir por su inmueble el dinero suficiente para cubrir la hipoteca que queda pendiente de abonar. ¿Qué quiere decir esto? Que aunque el vendedor abone el cheque íntegro cobrado tras la venta de su piso, aún queda una parte de la hipoteca por pagar. El procedimiento a seguir es bastante parecido al caso anterior: se debe presentar el Certificado de Deuda Pendiente ante notario en el momento de la venta, se realizará la correspondiente revisión y, por último, el vendedor depositará el cheque recibido por el comprador en la entidad bancaria que procederá a cancelar la hipoteca.

Pero, ¿qué ocurre con la parte de la hipoteca que queda por pagar? Esta deuda ya se no seguirá considerando parte de la hipoteca, sino que pasará a ser un préstamo concedido por el banco con unas condiciones y cláusulas propias (y diferentes a las de la hipoteca). Además, lo más probable es que como vendedor también haya que abonar otros gastos derivados de la venta como la comisión de cancelación de la hipoteca y la comisión de apertura de un préstamo. En estos casos hay quien hace cálculos y considera que no vale la pena vender ante estas condiciones, ya que prefiere esperar a ver si el inmueble de revaloriza con el paso del tiempo y se logra sacar un mejor precio por su venta.

La parte de la deuda que quede pasará a ser un préstamo del banco

Opción 2: subrogación de la hipoteca

En este caso, el vendedor traspasaría esa parte de la hipoteca que queda sin pagar a la parte compradora, quien asume la deuda. Esta subrogación de la hipoteca debe contar con un doble beneplácito: por parte del comprador y de la entidad bancaria. A partir de ese momento será el nuevo propietario de la casa el que tendrá que pagar las cuotas de la hipoteca, que asumirá con los pagos atrasados (si hubiera) y con las condiciones correspondientes. A la hora de calcular el coste del inmueble, el vendedor recibirá menos dinero de lo que en un principio de le debería corresponder, ya que la parte de la hipoteca que en el futuro pagará el comprador se resta del precio total de la vivienda.

El nuevo inquilino tendrá que pagar la hipoteca

¿Cuál es el procedimiento a la hora de solicitar la subrogación de la hipoteca? El vendedor y el comprador deben acudir a la entidad bancaria correspondiente y presentar la petición. Ésta hará una investigación del perfil de riesgo del comprador para asegurarse de que el comprador podrá hacer frente a la deuda y no se incurra en un caso de fraude de insolvencia. Si se diera el caso, el banco podría denegar el traspaso. Cuando se recibe el consentimiento por parte de la entidad bancaria, el vendedor y el comprador tendrán que firmar el documento requerido por el cual el titular de la hipoteca cambia. Además, el vendedor tendrá que hacer frente a las tasas del estudio, la tramitación y la comisión de subrogación. Eso sí, se ahorran costes al evitarse tener que asumir los gastos de comisión de apertura y la comisión de cancelación de la hipoteca.

Opción 3: solicitud de una hipoteca puente

Esta última opción es la más desconocida y se suele dar en casos en los que se compra una casa mientras la anterior aún está puesta en venta. Esto puede ocurrir, por ejemplo, en mudanzas de urgencia a otra ciudad por cuestiones laborales. En este caso, en vez de pagar 2 hipotecas -una por el inmueble recién comprado y otra por la vivienda puesta a la venta-, se negocia con el banco la posibilidad de unificarlas. La ventaja de esta opción es que el pago total se reduce siempre y cuando el vendedor se comprometa a vender la antigua casa en un plazo determinado que puede ir desde los 6 meses hasta los 5 años. En el momento en el que la venta se hace efectiva, la hipoteca antigua se cancela y se continúa con una hipoteca normal sobre la nueva casa.